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L’immobilier au Québec fonctionne-t-il comme en France ?

L’immobilier au Québec fonctionne-t-il comme en France ?

De prime abord, on pourrait penser que le secteur immobilier est d’un fonctionnement universel de part le monde et encore plus entre 2 pays ayant des origines communes comme la France et le Canada, proximité fonctionnelle qui devrait être renforcée entre un pays francophone et une province francophone.

Mais est-ce réellement la réalité ?

Bien au contraire, les différences sont bien plus nombreuses que l’on pourrait le penser et la première des démarches à entreprendre pour avancer dans une sphère de confiance c’est d’appréhender ces différences.

Nous allons détailler quelques points de divergence

L’immobilier un investissement durable ou rentable

En France, investir en immobilier, c’est investir dans le durable, à long terme (on parle d’investir dans la pierre). La qualité de l’actif est toujours un critère de choix et influence grandement la détermination du prix. Que l’on envisage un investissement à titre de résidence principale ou à titre d’investissement locatif, le critère qualitatif de l’immobilier est un facteur clé

Au Québec, la qualité de l’actif immobilier est moins impactant. Bien entendu, il rentre en ligne de compte et un immeuble de bonne qualité architecturale aura une valeur supérieure. Cela étant et pour illustrer nos propos prenons l’exemple de l’immobilier locatif, appelé ici immeuble à revenus. Le premier critère pour déterminer la valeur est le RENDEMENT et les outils d’analyse basent essentiellement leur prédiction sur la mesure du retour sur investissement par rapport à des ratios de dépenses, en vérifiant que les ratios sont conformes aux standards de l’industrie.

 

En France, si l’on n’est pas un professionnel de l’immobilier, on attache souvent une valeur « sentimentale » à l’immobilier et surtout au moment de vendre ou d’arbitrer un actif.

 

Au Québec, l’immobilier est globalement considéré comme un bien de consommation ordinaire, qui se dégrade et qui a une valeur à un moment donné. Il n’est pas rare d’acheter sa résidence principale et de la revendre pour faire une plus value de quelques milliers de dollars.

 

Au final la perception d’un actif immobilier est plus simple et fonctionnelle au Québec et probablement plus rationalisée dans la perception.

L’immobilier comparable

Il faut toujours garder à l’esprit que le Québec, malgré sa diversité culturelle et son exception française, est une province située dans l’immensité du continent Nord-Américain. Bien des démarches, des process, des outils, des matériaux sont normalisés et produits à grande échelle permettant ainsi de fournir à bas coût des produits manufacturés.

 

Un exemple frappant : les prises et interrupteurs électriques. Bien souvent que vous vous situiez dans un appartement de luxe dans un copropriété (un condo) ou dans une appartement locatif, vous trouverez le fameux interrupteur blanc plastique rectangulaire et ne comptez pas trouver la gamme Design-Déco de chez Legrand.

Cette anecdocte permet de mesurer à quel point l’immobilier peut devenir comparable d’un habitat à l’autre et les caractéristiques d’une maison, d’un appartement ou d’un immeuble deviennent ‘standards’.

Cette standardisation permet de rationaliser le prix en fonction d’une description factuelle qui s’apparente à un process. D’ailleurs chaque propriété possède une évaluation municipale qui sert de base au calcul des taxes annuelles. Cette évaluation est régulièrement ajustée, tous les 3 ans, pour tenir compte de l’évolution du marché et des améliorations de la propriété et sert de point de référence dans la détermination du prix.

 

Cette comparabilité a 2 conséquences pour des nouveaux arrivants :

  • on peut mesurer le prix d’une propriété par rapport aux biens environnants
  • on donne assez peu de valeur (dans un prix) à la qualité des matériaux qui compose un actif

 

Une information accessible et partagée

L’information immobilière n’est pas enfouie dans la tour d’ivoire du fichier des notaires ou dans le fichier central de tel ou tel réseau immobilier.

Vous pouvez connaître l’historique des ventes de l’appartement convoité : combien il a été acheté, quel est le montant de l’hypothèque en cours, le montant des taxes annuelles.. ?

Cette transparence permet de démystifier le rapport à la valeur et à l’argent que peut se faire le vendeur sur la vente. Bien souvent en France, on découvre le prix d’achat du vendeur actuel le jour où l’on passe à l’acte authentique chez le notaire (où à la réception du projet d’acte pour les mieux organisés).

Au Québec, cette information est accessible à tout le monde directement en ligne.

 

 

L’acheteur un individu responsable

La loi française encadre totalement l’acte d’achat immobilier dans le sens où elle considère que l’acquéreur doit être protégé du début à la fin, en imposant au vendeur une batterie de tests et diagnostics à sa charge. L’acheteur immobilier est protégé comme un consommateur qui achèterait un électroménager.

 

Au Québec, il appartient à l’acheteur de se protéger en effectuant une inspection pré-achat à sa charge. Certes le vendeur aura préalablement fait une ‘déclaration vendeur’ où il devra consigner tout ce dont il a eu connaissance durant sa vie de propriétaire, mais il est de la responsabilité de l’acheteur d’effectuer les vérifications diligentes.

 

Des mécanismes légaux différents

Les différents intervenants à une transaction immobilière n’ont pas le même rôle où la même responsabilité en France et au Québec.

 

Le rôle de l’agent immobilier, appelé courtier immobilier est totalement différent (voir ICI) mais le rôle du notaire est également différent. Un nouvel immigrant français sera étonné d’apprendre qu’il peut souscrire une assurance Titre qui est une assurance de dommage qui garantit l’état des titres d’une propriété à une date donnée ; en France cela est couvert par le notaire et son assurance qui garantissent que le titre de propriété n’est pas vicié.

 

Voilà une présentation générale de quelques différences fonctionnelles entre l’immobilier France-Québec. Rien d’insurmontable mais il est important encore plus au Québec, qu’en France de se faire accompagner par de bons professionnels.

1 Comment
  • Investir demande du temps, et c’est plus vrai que jamais », constate Jac­ques Lepine, du Club d’investisseurs immobiliers du Quebec. On croyait que ca n’arriverait pas a Montreal, mais les maisons sont tellement cheres que pour rester pres des services, les gens sont prets a sacrifier un peu d’espace », dit Paul Cardinal.

    21 avril 2017 at 9:51
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